[ES] La complejidad de la Rehabilitación energéticas en el entorno de las grandes ciudades

Los edificios de comunidad de propietarios son ecosistemas complejos de gestionar.

By Raul Redondo, Arquitecto y Ponente de la Mesa Técnica de ANERR

 

Las grandes ciudades en España y muchos otros países de Europa, concentran una enorme cantidad de edificios de co-propietarios mas conocidos en comunidad. E sto hace que el reto de la rehabilitación sea mucho más complejo. 

España es país donde el parque total de viviendas es de 25.645.100 (1), incluyendo tanto viviendas principales como segundas viviendas, el 71,8% se localizan en edificios multifamiliares, frente a la unifamiliar que representa el 28,2% (2). Estas viviendas en edificios multifamiliares se concentran además en las ciudades de más de 50.000 habitantes.

En el siguiente gráfico mostramos la comparativa de la situación de España en edificios de vivienda multifamiliar frente a Unifamiliar de distintos países europeos:

Fuente: Comisión Europea (2016). https://ec.europa.eu/energy/en/eu-buildings-factsheets

 

Estos datos ponen de manifiesto que la forma más común de propiedad de los edificios es la de establecer una Comunidad de Propietarios, estas se regulan por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal.

La vivienda es la tercera causa de emisiones de CO2, esto unido a que 4 de cada 5 edificios son ineficientes energéticamente y el parque inmobiliario está muy envejecido (+45 años de edad media), hace que la Rehabilitación energética se antoje como uno de los vehículos más importantes para conseguir la metas de la Eficiencia Energética (3) y emisiones ZERO.

Para conseguir una bajada importante en las emisiones de CO2, el reto es lograr que la Rehabilitación Energética, de los edificios multifamiliares, se consolide y crezca exponencialmente hasta alcanzar ZERO emisiones.

Los edificios multifamiliares presentan diferencias muy notables frente a las viviendas unifamiliares, no solo de tipología, físicas o constructivas, sin también otras que inciden directamente en el proceso de rehabilitación, tanto el tipo de trabajos como en el proceso de aprobación y ejecución.

Para empezar, la toma de decisiones es un proceso que afecta a un colectivo, un grupo más o menos numerosos de vecinos propietarios de las viviendas, con sus propias circunstancias económicas y personales.  Incluimos las viviendas que no constituyen la vivienda habitual, sino que están arrendadas, etc. Estos co-propietarios del edificio deberán ponerse de acuerdo para acometer las obras y gestionar ayudas o financiación. El proceso colectivo de toma decisiones está sujeto a unas reglas de acuerdo, incluyendo un régimen de mayorías según el tipo de obras a acometer: la Ley de Propiedad Horizontal.

Históricamente existe una dificultad de financiación para las comunidades de propietarios ya que carecían de personalidad jurídica propia, la nueva normativa recientemente aprobada viene a corregir este extremo, además de otras características que no ayudaban al proceso de rehabilitación de un edificio de vecinos.

El Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, recoge modificaciones en la Ley Propiedad Horizontal de cara a facilitar la toma de decisiones de las Comunidades de Propietarios. Establece un régimen de mayoría simple para la realización de las obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como que el coste de tales obras o actuaciones o el pago de las cuantías necesarias para cubrir los préstamos o financiación que haya sido concedida para tal fin, tengan la consideración de gastos generales. En el aspecto de mejorar las condiciones para acceder a la financiación bancaria, las dota de capacidad jurídica propia y ofrece una línea de avales para la cobertura parcial por cuenta del estado de la financiación de obras de rehabilitación.

Además, se están poniendo en marcha ayudas que vienen a continuar, de modo más ambicioso las que ya existieron, dentro del Plan de recuperación, Transformación y Resilencia, con 6.820 M€ de dinero público para la rehabilitación de viviendas a favor de la eficiencia energética.

OBJETIVO: Reformar 500.000 viviendas en los próximos años, con el apoyo del del Plan Next Generation de la UE.

Aunque no solo nos encontramos con problemas de índole jurídico o de acceso a recursos. Desde el punto de vista cultural también existen importantes retos, como el fomento de la cultura del mantenimiento y la conservación preventiva, en especial de los elementos comunes de los edificios de vivienda plurifamiliar.

Encuestados en 2018, un 87% de los españoles, la gran mayoría, no tiene previsto llevar a cabo mejoras o reformas en su vivienda durante los próximos 12 meses (el 64,6% porque considera que la vivienda no las necesita y el 20,6% porque no tiene recursos económicos para hacerlo), frente al 11,9% que manifiesta estar considerándolo (4).

Aún cuando estos datos no eran muy halagüeños, suponían una ligera mejora, respecto a al Barómetro de 2014.

Por ello se hace imprescindible realizar un especial esfuerzo de comunicación y diseminación con las comunidades de propietarios, para ello las piezas clave parecen ser los Administradores de Fincas, las Empresas especializadas en rehabilitación y los Técnicos especializadas en rehabilitación energéticas de edificios, que trabajan habitualmente con ellas, Asociaciones sectoriales como ANERR, además de las propias Administraciones Públicas.

El reto está en el tablero. Juguemos nuestras cartas.

Desde ANERR, como parte de consorcio de Proyecto www.Turnkey-Retrofit.eu en España, con nuestra marca @REFOMANERR estamos desarrollando una plataforma digital que sirve como ventanilla única para la rehabilitación de cualquier tipo de edificio. Hemos incorporado herramientas que ayudan a los usuarios finales, los Administradores, las empresas y los profesionales a estar conectados con los fabricantes de tecnología y las principales fuentes de financiación publica y privada. Hemos puesto todas las herramientas en un solo lugar, que centraliza la información y el proceso de rehabilitación de forma sencilla y entendible. En pocas semanas anunciaremos su lanzamiento.

 

(1) Estadística de estimación del parque de viviendas que publica anualmente el Ministerio de Fomento año 2017.

(2) Encuesta Continua de Hogares de 2018 (INE).

(3) Fuente: Estudio de mercado Green Mortgages across Europe. UCI.

(4) Barómetro de la Vivienda, de 2018.